Der Verkehrswert beschreibt den Wert, der für eine Immobilie unter gewöhnlichen Marktbedingungen zu einem bestimmten Zeitpunkt voraussichtlich erzielbar wäre. Für Eigentümer ist er eine wichtige Orientierung – besonders vor einem Verkauf, bei Erbauseinandersetzungen oder anderen Vermögensentscheidungen.

Was ist der Verkehrswert?

Der Begriff ist in § 194 des Baugesetzbuchs definiert. Danach wird der Verkehrswert – im Gesetz ausdrücklich auch Marktwert genannt – durch den Preis bestimmt, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielbar wäre. Berücksichtigt werden die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage. Ungewöhnliche oder rein persönliche Verhältnisse sollen die Einschätzung nicht verzerren.

Wichtig ist der Stichtagsbezug: Ein Verkehrswert ist keine dauerhaft feststehende Zahl. Marktverhältnisse, Zinsen, Nachfrage und das Angebot vergleichbarer Immobilien können sich verändern.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

• Lage und Mikrolage: Umfeld, Verkehrsanbindung, Versorgung, Grünflächen und die konkrete Straße
• Grundstück: Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Erschließung und bauliche Nutzungsmöglichkeiten
• Gebäude: Baujahr, Wohnfläche, Grundriss, Ausstattung und energetischer Zustand
• Modernisierungen und Mängel: durchgeführte Maßnahmen, Instandhaltungsrückstand oder Schäden
• Rechtliche Merkmale: Rechte, Belastungen, Mietverhältnisse, Denkmalschutz oder Wohnungseigentum
• Marktsituation: aktuelle Nachfrage und Angebot für vergleichbare Immobilien

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren geeignet ist, hängt von der Art der Immobilie, den Gepflogenheiten des Marktes und den verfügbaren Daten ab. Bei Bedarf können mehrere Verfahren herangezogen werden.

• Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an hinreichend vergleichbaren Verkäufen und Marktdaten.
• Das Ertragswertverfahren betrachtet insbesondere marktüblich erzielbare Erträge und eignet sich häufig für vermietete Anlageimmobilien.
• Das Sachwertverfahren stellt Bodenwert und bauliche Substanz in den Mittelpunkt und wird anschließend an den Markt angepasst.

Verkehrswert, Angebotspreis und Verkaufspreis

Der Verkehrswert ist eine fundierte Wertorientierung. Der Angebotspreis ist dagegen eine strategische Entscheidung für die Vermarktung. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht erst im Zusammenspiel von Nachfrage, Präsentation, Verhandlung und den konkreten Bedingungen des Verkaufs. Die drei Beträge können deshalb voneinander abweichen.

Warum regionale Marktkenntnis wichtig ist

Durchschnittliche Quadratmeterpreise bilden besondere Immobilien und Unterschiede innerhalb eines Stadtteils nur begrenzt ab. In Hamburg-Niendorf können beispielsweise Grundstück, Wohnstraße und Nähe zum Niendorfer Gehege eine Rolle spielen. In den Hamburger Elbvororten kommen unter anderem Elbblick, Hanglage und besondere Architektur hinzu. Am Timmendorfer Strand sind Strandnähe, Nutzungsmöglichkeiten und Wohnungseigentum wichtige Aspekte.

Weiterführende Begriffe

• Marktwert einer Immobilie
• Immobilienbewertung: Verfahren und Ablauf
• Zur Übersicht des Immobilienlexikons

Zuletzt aktualisiert: August 2026. Allgemeine Information; keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Sachverständigenberatung.