Bodenrichtwert: Bedeutung, Ermittlung und Grenzen

Kurz erklärt: Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens innerhalb einer bestimmten Bodenrichtwertzone an. Er ist eine wichtige Orientierung, aber nicht mit dem individuellen Grundstückswert, dem Marktwert einer Immobilie oder dem möglichen Verkaufspreis gleichzusetzen.

Für Eigentümer kann der Bodenrichtwert einen ersten Anhaltspunkt liefern. Kaufinteressenten hilft er dabei, das Preisniveau einer Lage besser einzuordnen. Für eine belastbare Immobilienbewertung müssen jedoch weitere Merkmale des Grundstücks und gegebenenfalls des Gebäudes berücksichtigt werden.

Was ist der Bodenrichtwert?

Nach § 196 Baugesetzbuch wird der Bodenrichtwert aus den Kaufpreisen von Grundstücken abgeleitet. Er bezieht sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche und auf ein sogenanntes Bodenrichtwertgrundstück.

Dieses Bodenrichtwertgrundstück ist kein tatsächlich vorhandenes Grundstück. Es ist ein fiktives, unbebautes Grundstück, dessen Eigenschaften für die betreffende Bodenrichtwertzone typisch sind.

Der veröffentlichte Wert beschreibt daher nicht automatisch den Wert jedes Grundstücks innerhalb der Zone. Ein konkretes Grundstück kann in wichtigen Punkten vom Richtwertgrundstück abweichen.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Die Bodenrichtwerte werden von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Grundlage sind insbesondere die in den Kaufpreissammlungen erfassten Grundstücksverkäufe.

Bodenrichtwerte sollen vorrangig im Vergleichswertverfahren abgeleitet werden. Gibt es in einem Gebiet nur wenige geeignete Verkäufe, können auch Daten aus vergleichbaren Gebieten, frühere Werte oder andere geeignete Verfahren berücksichtigt werden.

Der Bodenrichtwert bezieht sich grundsätzlich nur auf den Grund und Boden. Der Wert eines vorhandenen Gebäudes ist darin nicht enthalten.

Was ist eine Bodenrichtwertzone?

Eine Bodenrichtwertzone umfasst ein räumlich zusammenhängendes Gebiet, in dem Grundstücke hinsichtlich ihrer Lage und typischen Nutzung ausreichend vergleichbar sind.

Zum Richtwertgrundstück können beispielsweise Angaben gehören zu:

Art und Maß der baulichen Nutzung,
Grundstücksgröße,
wertrelevanter Geschossflächenzahl,
Entwicklungszustand des Grundstücks,
Bauweise oder Gebäudestellung,
Erschließungszustand.

Bei der Abfrage sollte deshalb nicht nur der angezeigte Eurobetrag betrachtet werden. Ebenso wichtig ist, auf welches Richtwertgrundstück und welchen Stichtag sich dieser Wert bezieht.

Wo finde ich den Bodenrichtwert in Hamburg?

Die Freie und Hansestadt Hamburg stellt die Bodenrichtwerte über die interaktive Karte BORIS.HH zur Verfügung. Dort können für das Hamburger Stadtgebiet unterschiedliche Stichtage ausgewählt und die zugehörigen Richtwertzonen eingesehen werden. Die Nutzung der Karte und ein Ausdruck der angezeigten Bodenrichtwerte sind kostenfrei.

Über IDA.HH stellt der Hamburger Gutachterausschuss darüber hinaus verschiedene Daten für die Immobilienwertermittlung bereit. Dazu gehören unter anderem Bodenrichtwerte, die auf bestimmte Merkmale des zu bewertenden Grundstücks umgerechnet werden können. Für weitergehende Auskünfte können Gebühren entstehen.

Ist der Bodenrichtwert der Grundstückswert?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Orientierungswert. Er kann als Ausgangspunkt für die Ermittlung des Bodenwerts dienen, muss dafür aber auf seine Eignung geprüft und gegebenenfalls an die Eigenschaften des konkreten Grundstücks angepasst werden.

Eine einfache Rechnung nach dem Muster Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Grundstückswert kann deshalb nur eine grobe Orientierung liefern. Sie ersetzt keine individuelle Wertermittlung.

Warum kann ein Grundstück vom Bodenrichtwert abweichen?

Auch zwei Grundstücke innerhalb derselben Richtwertzone können unterschiedliche Werte haben. Mögliche Gründe sind:

abweichende Grundstücksgröße oder ungünstiger Zuschnitt,
unterschiedliche Bebaubarkeit,
abweichende Art oder Intensität der zulässigen Nutzung,
ruhige Lage oder stärkere Verkehrsbelastung,
Ausrichtung, Topografie oder Bodenbeschaffenheit,
Erschließungszustand,
bestehende Rechte und Belastungen,
Altlasten oder andere objektspezifische Besonderheiten.

In gefragten Lagen wie Hamburg-Niendorf oder den Hamburger Elbvororten können bereits kleinräumige Lageunterschiede eine erhebliche Rolle spielen. Deshalb sollte ein zonaler Durchschnittswert nicht ungeprüft auf ein bestimmtes Grundstück übertragen werden.

Was gilt bei einem bebauten Grundstück?

Auch bei einem bebauten Grundstück kann der Bodenrichtwert eine Grundlage der Wertermittlung sein. Er bildet jedoch weder den Gebäudewert noch automatisch den Gesamtwert der Immobilie ab.

Bei einem Hausverkauf sind zusätzlich unter anderem wichtig:

Art und Zustand des Gebäudes,
Wohn- und Nutzfläche,
energetischer Zustand,
Modernisierungen und Instandhaltungsbedarf,
Grundriss und Ausstattung,
rechtliche und tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten,
aktuelle Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien.

Bei Eigentumswohnungen ist eine bloße Aufteilung des Bodenrichtwerts auf einzelne Wohnungen ebenfalls nicht ausreichend. Hier stehen regelmäßig andere Merkmale und geeignete Vergleichsdaten stärker im Mittelpunkt.

Bodenrichtwert, Bodenwert, Marktwert und Kaufpreis

Bodenrichtwert: durchschnittlicher Wert je Quadratmeter für ein typisches Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone.
Bodenwert: individuell ermittelter Wert des Grund und Bodens eines konkreten Grundstücks.
Marktwert beziehungsweise Verkehrswert: voraussichtlich am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbarer Wert der gesamten Immobilie.
Kaufpreis: tatsächlich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarter Preis.

Der erzielte Kaufpreis kann vom ermittelten Marktwert abweichen, beispielsweise durch eine besondere Wettbewerbssituation, Zeitdruck oder individuelle Interessen der Beteiligten.

Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert beim Immobilienverkauf?

Für Eigentümer ist der Bodenrichtwert ein sinnvoller Baustein der Verkaufsvorbereitung. Er kann helfen, das grundsätzliche Preisniveau der Lage zu verstehen und erste Einschätzungen kritisch zu hinterfragen.

Für die Festlegung eines realistischen Angebotspreises reicht er allein jedoch nicht aus. Ein zu stark am Bodenrichtwert orientierter Preis kann besondere Vorteile oder Nachteile des Grundstücks und den Wert des Gebäudes übersehen.

Gerade bei Häusern auf größeren Grundstücken sollte außerdem geprüft werden, welche Bebauungsmöglichkeiten tatsächlich bestehen. Eine rechnerisch vorhandene Grundstücksfläche ist nicht automatisch in vollem Umfang zusätzlich bebaubar oder teilbar.

Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert beim Immobilienkauf?

Kaufinteressenten können mithilfe des Bodenrichtwerts prüfen, wie der verlangte Preis im Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenwert der Lage steht. Daraus ergibt sich aber noch kein abschließendes Urteil darüber, ob der Kaufpreis angemessen ist.

Vor dem Kauf sollten unter anderem die Bebaubarkeit, der bauliche Zustand, mögliche Belastungen, notwendige Modernisierungen und geeignete Vergleichspreise geprüft werden.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert

Ist der Bodenrichtwert verbindlich?

Der veröffentlichte Bodenrichtwert ist eine amtlich ermittelte Orientierung für eine Zone. Er legt jedoch nicht verbindlich fest, zu welchem Preis ein bestimmtes Grundstück verkauft werden muss.

Enthält der Bodenrichtwert den Wert des Hauses?

Nein. Er bezieht sich grundsätzlich auf den Grund und Boden ohne den Wert vorhandener baulicher Anlagen.

Wie aktuell ist der angezeigte Wert?

Maßgeblich ist der in BORIS.HH angegebene Stichtag. Der Wert beschreibt die Verhältnisse zu diesem Zeitpunkt und ist nicht mit einem tagesaktuellen Angebotspreis gleichzusetzen.

Reicht BORIS.HH für eine Immobilienbewertung?

Nein. BORIS.HH liefert wertvolle amtliche Ausgangsdaten. Eine vollständige Immobilienbewertung berücksichtigt zusätzlich die individuellen Grundstücks- und Gebäudemerkmale sowie die Marktsituation.

Aktuelle Entwicklung der Hamburger Bodenrichtwerte 2026

Wie sich die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 entwickelt haben und was Eigentümer und Käufer aus den Hamburger Durchschnittswerten ableiten können, erklären wir in unserer aktuellen News „Bodenrichtwerte Hamburg 2026 richtig einordnen“.

Fazit

Der Bodenrichtwert schafft Transparenz und bietet Eigentümern wie Kaufinteressenten eine wichtige erste Orientierung. Seine Aussagekraft endet aber dort, wo die Besonderheiten des einzelnen Grundstücks beginnen.

Wenn Du den Verkauf einer Immobilie in Hamburg-Niendorf, den Hamburger Elbvororten oder einer angrenzenden Lage vorbereitest, betrachten wir nicht nur den Bodenrichtwert. Wir beziehen auch das Grundstück, das Gebäude, geeignete Vergleichsdaten und die aktuelle Nachfrage in die Einschätzung ein. Sprich uns gerne an.

Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung, Rechts-, Steuer- oder Sachverständigenberatung.

Quellen und Aktualisierungsstand

Stand: 16. Oktober 2026